Confrontée à une hausse continue des prix de l’immobilier, la ville de Marseille envisage d’encadrer les loyers afin de préserver l’accessibilité au logement pour ses habitants. Cet article fait le point sur les enjeux et les modalités de cette mesure, qui pourrait bien constituer une réponse efficace à la crise du logement que connaît actuellement la cité phocéenne.
L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ?
L’encadrement des loyers est une mesure visant à limiter les hausses excessives des loyers dans certaines zones géographiques, en fixant un montant maximum auquel un propriétaire peut louer un logement. Cette régulation s’appuie sur un indice de référence des loyers (IRL), calculé chaque année par l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), qui prend en compte l’évolution des prix à la consommation et celle du coût de la construction.
Cette mesure a été mise en place pour la première fois en France en 2012, dans le cadre de la loi Duflot, avant d’être abrogée puis réintroduite par la loi Elan en 2018. Elle concerne aujourd’hui plusieurs villes françaises comme Paris, Lille ou encore Bordeaux.
Un marché immobilier tendu à Marseille
Au cours des dernières années, Marseille a connu une augmentation importante des prix de l’immobilier, notamment en raison d’une demande croissante de logements et d’une offre insuffisante. Selon une étude de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP), les loyers ont ainsi progressé de 4,7 % entre 2010 et 2020 dans la cité phocéenne.
Cette hausse a conduit à une détérioration de la situation du logement pour de nombreux ménages marseillais, notamment les plus modestes, qui ont de plus en plus de mal à se loger dignement. D’après un rapport du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées, près d’un tiers des habitants de Marseille vivent dans des conditions précaires, avec un taux de surpeuplement atteignant 28 %.
Les modalités et les enjeux de l’encadrement des loyers à Marseille
Face à cette situation préoccupante, la municipalité marseillaise souhaite mettre en place un encadrement des loyers afin de limiter les hausses excessives et ainsi favoriser l’accès au logement pour tous. Ce dispositif pourrait s’appuyer sur le modèle déjà expérimenté dans d’autres villes françaises et s’étendre progressivement à l’ensemble du territoire marseillais.
L’IRL serait alors utilisé comme référence pour déterminer le montant maximum des loyers, avec un plafond fixé par la loi selon la zone géographique et la catégorie du logement. Les propriétaires auraient ainsi l’obligation de respecter ces plafonds lors de la première location ou lors d’un renouvellement de bail, sous peine de sanctions.
L’un des principaux enjeux de cette mesure serait notamment de réduire les inégalités territoriales en matière de logement, en évitant que certaines zones ne deviennent inaccessibles pour les ménages les plus modestes. Par ailleurs, l’encadrement des loyers pourrait également inciter les propriétaires à investir davantage dans la rénovation et l’amélioration de leur patrimoine immobilier, afin de proposer des logements de meilleure qualité.
Un dispositif qui fait débat
Cependant, l’encadrement des loyers suscite également des critiques et des interrogations. Certains estiment qu’il s’agit d’une mesure inefficace voire contre-productive, qui risque d’entraver l’investissement locatif et donc de réduire encore davantage l’offre de logements disponibles sur le marché.
De plus, certains experts soulignent que cette régulation pourrait engendrer une distorsion des prix entre les différentes zones géographiques concernées par le dispositif, avec un risque d’accroître les tensions immobilières dans les zones non encadrées.
Néanmoins, il semble aujourd’hui difficile pour la ville de Marseille de faire l’économie d’une telle mesure, au regard des difficultés croissantes rencontrées par ses habitants pour se loger dignement. L’encadrement des loyers pourrait ainsi constituer un levier important pour lutter contre la crise du logement et garantir un meilleur accès au logement pour tous.
Au-delà de cette seule mesure, il apparaît également crucial de mener une politique ambitieuse en matière de construction de logements sociaux et d’amélioration du parc immobilier existant, afin de répondre aux besoins croissants des ménages marseillais et promouvoir une ville plus solidaire et inclusive.